Kdo může reklamovat vady společných částí v bytovém domě - vlastník jednotky nebo SVJ?
Při koupi bytové jednotky se mohou objevit vady, které se netýkají jen samotného bytu, ale také společných částí domu – například oken, fasády nebo střechy.
Kdo je ale oprávněn takové vady reklamovat a požadovat jejich odstranění? Je to vlastník bytu, nebo společenství vlastníků jednotek (SVJ)?
Tato otázka prošla v posledních letech významným vývojem – a její správné pochopení je klíčové pro úspěšné uplatnění nároků z vad.
Jak to bylo podle starého občanského zákoníku
Do 31. 12. 2013, tedy podle původního občanského zákoníku, mohl vady týkající se společných částí (např. okna, balkonové dveře nebo lodžie) uplatňovat přímo vlastník jednotky.
Nezáleželo na tom, jak velký měl podíl na společných částech – pokud se vada projevila v jeho bytě, mohl ji reklamovat sám.
Co změnil nový občanský zákoník (NOZ)
Současný občanský zákoník (NOZ), účinný od roku 2014, přinesl zásadní změnu.
Jednotka je nyní definována jako byt a podíl na společných částech nemovitosti.
Například okna jsou podle této úpravy považována za společnou část budovy.
Klíčové je ustanovení § 1196 odst. 2 NOZ, které stanoví, že:
"Pokud vlastníkům vzniknou práva z vady jednotky, společenství vlastníků je při uplatňování těchto práv zastupuje."
To znamená, že v případě vad týkajících se společných částí vystupuje SVJ jako zákonný zástupce všech vlastníků.
Co říká aktuální judikatura
Nejnovější soudní rozhodnutí tento princip potvrzují:
Vlastník bytu může vadu oznámit (nahlásit) prodávajícímu nebo developerovi.
Ale konkrétní nároky z vadného plnění – tedy opravu, výměnu nebo slevu z kupní ceny – může uplatnit výhradně SVJ.
SVJ tedy jedná vlastním jménem, ale ve prospěch vlastníků. Pokud soud přizná náhradu (např. slevu), musí SVJ výsledek převést na dotčené vlastníky.
Tento mechanismus má zabránit duplicitním sporům a situacím, kdy by jednotliví vlastníci měnili společné části (např. okna) různým způsobem.
Výjimky z tohoto pravidla
Existují však i situace, kdy může vlastník bytu postupovat samostatně, např.:
když SVJ nejedná nebo odmítá konat,
pokud se vada týká pouze jeho bytu (a nikoli ostatních společných částí),
nebo při odstoupení od smlouvy vůči prodávajícímu.
V praxi ale tyto případy vyžadují pečlivé právní posouzení.
Proč je současný výklad problematický
Současný mechanismus bývá právní veřejností často kritizován jako nepraktický – vede k nejasnostem, kdo má kdy právo jednat, a v mnoha případech komplikuje rychlé řešení reklamací.
Zatím ale neexistuje rozhodnutí vyšších soudů, které by tento postup zásadně změnilo.
Jak Vám pomůže K&P Partners
V případě, že se u Vašeho bytu projeví vada týkající se společných částí domu, je vhodné situaci nechat posoudit právníkem.
Naše advokátní kancelář K&P Partners:
posoudí, zda má jednat vlastník nebo SVJ,
připraví potřebnou právní argumentaci i podklady pro reklamaci,
pomůže Vám zajistit efektivní postup vůči prodávajícímu nebo developerovi,
a v případě potřeby Vás zastoupí při uplatnění nároků.
Nechte si poradit odborníky na bytové a stavební právo
Každý případ může mít svá specifika – proto je vhodné postup konzultovat individuálně.
Pomůžeme Vám určit správný právní postup a zajistit, aby Vaše práva byla plně chráněna.
Kontaktujte nás!
Pomůžeme Vám určit správný právní postup a zajistit, aby Vaše práva byla plně chráněna.
Mgr. Kateřina Všetíčková, advokát
+ 420 777 551 459
vsetickova@kp-partners.cz